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수익성과 위험은 투자 결정의 양면입니다. 위험 평가의 영향으로 프로젝트 수익성 수준에 대한 요구 사항이 형성됩니다. 그런 다음 요구되는(표준) 수익성 수준을 실제(예상) 수익성 수준과 비교합니다. 할인 요소를 선택할 때 위험을 고려(통합)할 수 있습니다.

할인율을 계산하는 가장 일반적인 방법은 다음과 같습니다. 디 나 :

자본 자산 가격 모델(CAPM).

주당 수익 모델.

누적공법(CCM – Capital Cumulative)입니다.

가중 평균 자본 비용(WACC) 방법.

준비된 미터

1.자본자산가격결정방식(CAPM)주식시장에서 상장주식의 수익성 변화를 분석한 결과이다. 주식 시장에 주식을 상장한 공개 주식회사가 사용할 수 있습니다.

케이 = 아르 자형 에프 + [이자형(아르 자형 중) – 아르 자형 에프 ]*β 이자형 ,

어디 아르 자형 에프– 무위험 수익률;

이자형(아르 자형 중) – 예상 시장 수익률, 증권 포트폴리오의 성장;

β 이자형– 투자자에 대한 주식의 체계적 위험을 특성화하는 계수.

이 경우 국가 리스크, 산업 리스크 등을 조정 요인으로 활용할 수 있다.

이 모델의 사용은 기업의 수익성을 특징짓는 데이터가 충분히 많을 때 안정적인 시장 경제 조건에서 가장 일반적입니다.

이 모델은 본질적으로 기업별 위험 지표를 사용하며 지표를 도입하여 공식화됩니다. 이 표시기는 다음과 같은 방식으로 설계되었습니다.
, 회사의 자산이 완전히 위험이 없는 경우(드문 만큼 바람직한 경우). 색인 예를 들어 미국 재무부 채권의 경우 0과 같습니다. 표시기
, 이 기업의 자산이 해당 국가의 모든 기업의 시장 평균만큼 위험한 경우. 특정 기업의 경우: 0<<1, то это предприятие менее рисковое по сравнению со средним по рынку, если>1이면 기업의 위험도가 높습니다.

변화 와 함께 이자형이 모델에 따르면 위험에 따라 다음 그림을 사용하여 그래픽으로 설명됩니다.

그림 5. 회사의 자기자본이익률

문제가 발생합니다 : 지표를 결정하는 방법 이 기업에? 유일한 합리적인 방법은 이전 연도의 데이터를 사용하는 것입니다. 분석된 기업의 수익성과 평균 시장 수익성에 대한 비교 데이터를 기반으로 기업의 수익성과 평균 시장 수익성 간의 상관 관계를 반영하는 해당 선형 회귀 관계가 구축됩니다. 이 의존성의 회귀계수는 추정의 기초가 됩니다. - 요인 a. 많은 국가에서는 잠재 투자자를 안내하기 위해 해당 지표가 포함된 참고 서적을 인쇄합니다. 대부분의 대기업의 경우.

EPS 모델 .

이 주식 평가 모델은 배당금이 아닌 주당 순이익을 기반으로 합니다. 많은 투자자들은 주당 순이익이 배당금으로 지급되거나 미래에 투자자에게 이익을 주기 위해 재투자되는지 여부에 관계없이 주주가 받는 실제 수익을 반영한다고 믿습니다. 투자자들은 회사 보고 문서에 게시된 주당 순이익 지표를 면밀히 모니터링하고 회사 관리자는 이 지표가 하락하는 상황을 만들지 않기 위해 노력합니다. 따라서 이 모델에 따르면 자기자본비용은 다음 공식에 의해 결정됩니다.

,

어디 주당 순 이익- 주당 이익,

아르 자형- 1주당 시장가격.

예. XGG의 주당 수익은 5달러였고, 주당 평균 시장 가격은 40달러였습니다. 주당순이익 모델에 따르면 추정 자기자본비용은 다음과 같습니다.

.

안타깝게도 위의 모든 모델은 추정치일 뿐입니다. 현실은 어떤 모델도 실제 자기자본 비용을 정확하게 예측할 수 없으며 일반적으로 모든 모델이 서로 다른 결과를 낳는다는 것입니다.

누적공법 (SSM)

프로젝트의 개별 위험에 대한 전문가 평가를 기반으로 하며 무위험 이자율과 관련하여 조정이 이루어집니다.

어디 아르 자형– 실질(인플레이션 보상 제외) 무위험 이자율

에스– 인플레이션 기대;

제이 = 1…제이– 본 투자 프로젝트에서는 많은 위험 요소가 고려됩니다.

g– 개별 위험에 대한 프리미엄.

일반적으로 누적 할인율 방법의 틀 내에서 식별된 투자 위험 요소 중 다음 사항이 평가됩니다.

기업 관리자 중 "주요 인물";

제품 시장의 불충분한 다양화;

자원 획득을 위한 출처의 불충분한 다양화;

제품 다양화 부족;

좁은 범위의 자금원;

회사의 재정적 불안정 등

와 함께 가중 평균 자본 비용(WACC 모델).

"자본" WACC(가중 평균 자본 비용)의 개념에는 다음이 포함됩니다.

– 자기자본(보통주, 증자주, 이익),

– 대출,

– 채권,

- 외상 매입 계정.

가중평균자본비용은 자기자본과 타인자본의 평균비용으로, 총자본구조에서 차지하는 비중에 따라 가중됩니다.

WACC=WdxCdx(1-H)+WpxCp+WexCe,

여기서 Wd, Wp, We는 각각 차입금, 우선주, 자기자본(보통주 및 이익잉여금)의 지분입니다. Cd, Cp, Ce - 해당 자본 부분의 비용. N - 소득세율.

회사의 자본금이 80만 루블로 구성되어 있다고 가정해 보겠습니다. 소유자가 연간 20 % 및 200,000 루블로 추정하는 비용의 자체 자금. 장기 프로젝트 자금 조달을 위해 연 14%로 조달된 차용 자금입니다.

총 자본금은 100만 루블이며, 그 중 80%는 자체 자금에서, 20%는 차입 자금에서 나옵니다. 은행이자 크레딧은 기업의 총 비용에 적용되어 소득세가 감소하고 가중 평균 자본 비용이 감소합니다.

WACC 공식의 모든 변수는 회사 전체에 적용됩니다.

따라서 이 공식은 프로젝트를 고려 중인 회사의 특성과 유사한 특성을 가진 프로젝트에 대해서만 비교율을 제공합니다.

이 공식은 "평균" 프로젝트에 적용됩니다. 회사의 부채 부담을 늘리거나 줄이는 프로젝트에는 적합하지 않습니다.

회사와 특성이 다른 프로젝트에 대한 비교율은 특정 프로젝트의 리스크에 맞게 조정되어야 합니다.

다음 데이터를 사용하여 WACC를 결정합니다.

5. 방법론적 권장 사항에 따르면 6월 21일 러시아 국가 건설 위원회, 러시아 경제부, 재무부, 러시아 산업 국가 위원회의 승인을 받은 투자 프로젝트의 효율성 평가 및 자금 조달 선택에 따르면, 1999 N VK 477, 할인 요소를 결정합니다.

1 + 케이 나 = (1 +제이/100) / (1 +나/100),

어디 케이 나- 할인 계수;

제이– 중앙은행의 재융자율;

나– 인플레이션율을 예측합니다.

예다음 데이터를 기반으로 할인 요소를 계산합니다. 중앙 은행 재융자율 – 8.75%; 인플레이션 예측 – 8%; 무위험이자율 – 8%; 체계적 위험에 대한 조정 – +10%; 소득세율 – 20%; 자기자본 – 45%, 비용 15%; 보세 대출 형태의 차입 자본 - 15% = 18%; 장기 대출 – 15% 비용 12%; 단기 대출 – 25% 비용 16%;

1 번 테이블

방법론적 권장 사항에 따른 위험 조정 계산

표 2. 위험 조정 계산

준비된 측정기:

회사의 실제 자본 수익률(기능하는 회사의 경우 현재 회사가 가지고 있는 수익보다 낮지 않은 수익을 제공하는 투자 프로젝트가 의미가 있음)

업계 수익성;

대체 프로젝트의 수익성;

은행 대출 이자율.

개인 투자자의 경우 공식을 기반으로 한 계산이 프로젝트 할인율과 관련하여 올바른 결정을 내리는 유일한 방법은 아닙니다. 모든 수학적 모델은 현실에 더 가까워지려는 시도일뿐입니다. 투자자는 시장 상황에 대한 개인적인 평가를 바탕으로 프로젝트에 어느 정도의 수익성이 충분한지 결정하고 이를 계산에 할인율로 사용할 수 있습니다. 투자자 개인의 감정의 적절성은 그의 경험과 시장에 대한 좋은 지식에 달려 있습니다. 프로젝트에서 예상되는 소득 미수령 위험에 대한 조정은 표에 나와 있습니다. 1.

그러나 전문가 방법은 덜 정확한 결과를 산출하고 프로젝트 평가 결과의 왜곡을 초래할 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 따라서 전문가법이나 누적법을 사용하여 할인율을 결정할 때에는 할인율 변화에 대한 프로젝트의 민감도를 분석할 필요가 있다. 그러면 투자자는 프로젝트의 위험과 효율성을 보다 정확하게 평가할 수 있습니다.

입력 지표의 인플레이션 증가를 고려했다면 할인율에서 인플레이션 위험을 조정해서는 안 된다는 점을 기억하십시오.

할인율은 모든 현금 흐름을 현재 가치로 감소시키는 지표(백분율로 표시)입니다.

할인율은 어디에 사용되나요?

돈은 시간이 지남에 따라 가치가 하락한다는 것이 경제 이론에서 알려져 있습니다(인플레이션의 영향을 받음). 따라서 오늘 벌어들인 100루블은 10년 후에 벌어들인 100루블보다 더 비쌀 것입니다. 이를 통해 더 많은 상품이나 서비스를 구매할 수 있으며, 이를 은행에 예치하면 10년 후에는 이자 형태로 추가 수입을 얻을 수 있습니다.

이와 관련하여 소득을 현재 기간으로 가져 오기 위해 할인율이 사용됩니다. 이 표시기는 백분율(예: 10% 또는 15% 등)로 표시되며 현재 시간까지 향후 지불액을 다시 계산할 때 NPV 계산 공식이 사용됩니다.

• CF - 특정 기간 동안의 현금 흐름 금액.
• t - 기간;
• 나는 할인율이다.

또한 공식에서 볼 수 있듯이 투자 프로젝트의 현금 흐름이 어떤 종류인지는 중요하지 않으며 모든 현금 흐름(수입, 비용, 투자, 신용, 차입금, 대출이자 및 차입금)이 할인되어 감소됩니다. 현재 시간.

할인율 사용 예시

우리가 정육점을 열고 사업 계획을 작성했으며 다음과 같은 현금 흐름(천 루블)을 받았다고 가정해 보겠습니다.

결과적으로 일반적인 계산에 따르면 프로젝트 4년차 말에 900,000루블의 긍정적인 현금 흐름을 얻게 될 것입니다.

그러나 화폐의 현재 가치로 전환하려면 이러한 흐름을 할인한 다음 프로젝트의 순 현재 가치를 구해야 합니다. 할인율이 10%와 15%인 두 가지 계산 예를 살펴보겠습니다.

NPV (i = 10%) = - 1,000 + 400 / (1+0.1) + 450 / (1+0.1) 2 + 500 / (1+0.1) 3 + 550 / (1+0.1) 4 = 486.85,000. .

NPV (i = 15%) = - 1,000 + 400 / (1+0.15) + 450 / (1+0.15) 2 + 500 / (1+0.15) 3 + 550 / (1+0.15) 4 = 331.31천 루블.

결과적으로 우리는 그것을 얻습니다.

1. 프로젝트의 NPV는 수년간의 단순 누적 현금 흐름보다 훨씬 적은 것으로 나타났습니다.
2. NPV는 첫 번째와 두 번째 계산에서 다르며, 할인율이 높을수록 순현재가치는 낮아집니다.

따라서 이 할인율은 어떻게 계산되며 왜 정확히 이 크기여야 하는지에 대한 의문이 생깁니다.

할인율 계산

투자 프로젝트를 계산하기 위해 가장 자주 사용되는 할인율은 WACC(가중 평균 자본 비용) 공식을 사용하여 계산됩니다.

, 어디

• WACC - 가중 평균 자본 비용(할인율)
• E - 자기 자본 금액 (특정 프로젝트에 대해 계산하는 경우 해당 프로젝트에 투자하기 위해 계획된 자기 자본 금액이 고려됩니다)
• D - 차입 자본 금액(프로젝트에 대해 계산이 이루어진 경우 이 프로젝트에 투자할 예정인 차입 자금 금액이 고려됨)
• V=E+D
• R e - 자기자본 비용(회사가 잉여 현금을 투자하여 얻을 수 있는 대체 위험 없는 수익을 취합니다. 일반적으로 이는 예금에 대한 수입입니다.)
• R d - 차입 자본 비용 (은행이나 차용인이 프로젝트에 투자하기 위해 자금을 제공하는 이자율)
• T c - 소득세

보시다시피, 가중 평균 자본 비용 계산 공식에 따른 할인율은 현재 국가에서 시행되는 현재 대출 및 예금 금리에 따라 크게 달라집니다.

WACC를 예로 들어 할인율을 계산하는 예

다음 상황을 예로 들어보겠습니다.

회사는 투자 프로젝트를 시작하고 있으며 그 구현을 위해 은행이 1,000,000 루블의 대출을 제공할 계획입니다. 연간 15%이며 자체 자금 투자는 500,000 루블에 달합니다. 더욱이 회사가 이 프로젝트를 시작하지 않았다면 연간 9%의 예금으로 자금을 예치했을 것입니다. 동시에 소득세는 20%이다.

예제의 모든 데이터를 공식에 대입하면 다음과 같은 결과를 얻습니다.

WACC = 1,000,000 / 1,500,000 x 15% + 500,000 / 1,500,000 x 9% x (1 - 20%) = 10% + 3% x 0.8 = 12.4%

할인율 계산의 다른 예

다양한 투자 프로젝트에 대한 할인율이 어떻게 계산되었는지 궁금하신 경우 검색 양식을 사용하거나 아래 링크를 클릭하여 다양한 사업 계획에 대한 계산을 볼 수 있습니다.

할인율은 미래 가치를 현재 가치로 줄이는 데 사용됩니다. 할인율 계산은 문제에 따라 다르게 이루어집니다.

투자 수익률 계산

할인율계산할 때, 즉 미래의 수입과 지출 흐름의 가치를 현재의 가치로 다시 계산하는 데 사용됩니다.

이 경우 옵션 중 하나가 할인율로 허용됩니다.

• 대체 프로젝트의 수익성.
• 사용 가능한 크레딧 비용.
• 전문가 리뷰.
• 투자 프로젝트의 원하는 수익성.
• 프로젝트 위험 평가를 기반으로 한 누적 방법.

투자 프로젝트를 계산할 때 특별한 역할은 프로젝트가 0이 되는 할인율 값에 의해 수행됩니다.

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발생주의 역문제(이자)

재무 계산에서 우리는 종종 역 문제(문제)를 해결해야 합니다. 알려진 누적 금액을 사용하여 초기 금액을 찾습니다. 예를 들어, 5년 안에 50만 루블을 받기 위해 예치해야 할 금액입니다.

다음 표기법을 소개하겠습니다.
PV- 현재 가치, 현대 가치, 원래 금액.
F.V.— 미래가치, 미래가치, 누적금액.
나= (FV - PV) - 이자돈, 이자돈, 이자. 소득금액을 나타냅니다.

이자금액을 기준으로 금융거래의 수익성을 추정하는 것은 거의 사용되지 않기 때문에 초기 PV 금액과 연장 기간에 따라 달라집니다. 좀 더 편리한 지표는 이자율, 증가율을 특징으로합니다.

아르 자형= I/PV = (FV-PV)/PV - 이자, 이자율.

일반적으로 이자율은 금융 거래 조건(예: 예금 또는 대출 계약 조건)을 통해 알 수 있으며, 발생한 금액에 대해 다음과 같이 작성할 수 있습니다.

따라서 이자율과 초기 금액을 알고 발생 금액을 결정합니다.

또한보십시오:

할인 문제를 해결하려면 역 문제, 즉 누적 금액을 알고, 초기 금액을 결정하거나, 이전 순간의 금액을 결정하는 문제를 해결해야 합니다. 이를 위해 이자율과 유사하게 다음을 결정합니다. 할인율(할인율):

디= I/FV = (FV-PV)/FV - 할인율, 할인율, 할인율.

할인율과 발생 금액을 알면 할인 문제를 해결합니다(초기 금액 결정).

할인율과 이자율은 다음 비율로 관련됩니다.

r = d * (FV/PV)
d = r * (PV/FV)

게다가 왜냐하면 이자율은 초기 금액을 기준으로 결정되며 할인율은 발생 금액에 대해 이자율이 할인율보다 높습니다.

이는 특정 작업뿐만 아니라 다른 많은 작업을 평가하고 정당화하는 데 중요합니다.

오늘의 기사는 질문에 대한 간결한 답변을 제공합니다. "할인율"이 뭐예요?, 어느 할인율 결정 방법재무 및 경제 계산에 사용됩니다. 할인율을 계산하는 방법, 관련 계산의 예도 제공합니다.

"할인율"이란 무엇입니까?

간단히 말해서, 할인율은연간 기준으로 표현된 투자자의 최소 허용 투자입니다.

할인율의 크기는 대상의 수준, 정도, 특성, 시간에 따른 자금 증가 등의 영향을 받으며, 이에 대해서는 나중에 자세히 설명하겠습니다.

할인율의 목적은 투자 프로젝트의 예상 수익(수익성)을 ​​최대한 정확하게 계산하고 특정 금융 투자의 타당성에 대한 수학적 정당성을 얻는 것입니다.

할인율 계산 방법

대부분의 경우 일반 투자자는 소유자에게 투자자가 허용할 수 있는 일정 수준의 소득(배당금)을 가져오는 주식(또는 기타 주식)에 대해 지불할 수 있는 가격을 추정해야 하는 경우 할인율에 직면합니다.

우리가 말하는 내용을 명확하게 하기 위해 간단한 예를 살펴보겠습니다.

친구가 1000루블 가치의 주식을 소유하게 하세요. 이 주식은 매년 말에 그에게 250루블을 "가져옵니다".

분명히 이 주식의 수익률(연간 백분율)은 25%입니다.

또한 당신이 이러한 주식에 자신의 저축을 투자하기 위한 옵션을 고려하고 있다고 가정해 보겠습니다. 동시에 연 20% 이내의 수익률로 만족하실 것입니다.

연말까지 필요한 수익을 얻기 위해 친구로부터 주식을 얼마에 구입할 수 있습니까?

이 질문에 대답하려면 현재 주가를 20% 비율로 "할인"해야 합니다. 즉, 다음 계산을 수행해야 합니다.

250 문지름. / 20% = 1250 문지름

즉, $1,250의 가격으로 주식을 구매하면 250루블의 배당금 수입을 받을 수 있습니다. (즉, 연간 20%).

이 예에서는 20%가 바로 그 값입니다. 할인율(즉, 귀하가 허용할 수 있는 최소 수익성 수준).

이러한 계산을 통해 친구와 흥정하고 1000 ~ 1250 루블의 가격으로 주식을 구입할 수 있습니다.

이 가격대에서 주식을 구매하면 20%(또는 그 이상)의 투자 수익을 얻을 수 있습니다.

이것은 기사의 가장 중요한 하위 섹션으로, 명확한 실제적 방향을 담고 있습니다. 계산의 논리를 파악하고 느끼기 위해 몇 번 다시 읽으십시오. 거기에는 '할인율'이라는 개념의 본질이 숨겨져 있습니다.

자본 자산 가격 모델(CAPM)

자본 자산 가격 모델(CAPM)투자에 적용되는 위험-수익 대안의 본질을 설명하는 데 사용됩니다.

이는 특정 투자에 대한 할인율과 투자와 관련된 위험 측정 사이에 명확한 관계가 있다는 전제에 기초합니다.

모델 내부에서 사용됨 할인율 계산식(즉, 자기자본수익률)의 형태는 다음과 같습니다.

나는 = 나는 n + β * (나는 m - 나는 n), 어디

나– 할인율의 크기,

안에 – 무위험 투자에 해당하는 수익률,

나는 – 특정 시장 부문의 평균 수익률,

(나는 — 안에) – 위험 프리미엄의 수치,

β – 개별 회사의 주가 변화와 전체 산업 간의 관계를 특성화하는 베타 계수.

시장승수법

시장승수법주당 이익 수준을 나타내는 다양한 지표인 시장 승수를 할인율로 사용합니다.

우리는 1주당 순이익(계수 /P), 이자 및 감가상각 전 수익, 이자 및 세금 전 수익, 세금 전 수익만 계산하는 것에 대해 이야기하고 있습니다.

가중평균자본비용 계산방법

방법의 이름에서 이미 WACC(가중 평균 자본 비용) 지표가 투자 계산의 할인율로 사용된다는 것이 분명합니다.

이 지표는 다음 공식을 사용하여 계산됩니다.

WACC = [ 나 * 이자형 + 제이 * 디 * (1 – 티 0 )] / (이자형 + 디) , 어디

나– 자기 자본 수익률,

이자형– 주식 자본의 시장 가치 규모,

제이– 빌린 자본에 대한 수익률의 가치,

디– 빌린 자본의 시장 가치 규모,

T0– 이윤세율의 절대값.

이 방법의 단점은 다양한 유형의 투자에 내재된 위험을 고려할 수 없다는 것입니다.

누적공법

누적공법, 아마도 할인율을 계산하는 가장 정확한 방법일 것입니다.

평가는 소위 무위험 금리(때때로 기본 금리라고도 함)와 다양한 유형의 위험(낮은 품질, 산업, 주식 비유동성 등)에 대한 프리미엄의 합을 기반으로 합니다.

이 방법을 사용하여 할인율을 계산하는 수학 공식은 다음과 같습니다.

나 = 나 0 + 나 1 + 나 2 + 나 3 + 나 4 , 어디

나– 할인율 크기,

나 0 – 무위험이자율의 크기,

나 1 , 나 2 , 나 3 , 나 4 – 위에서 언급한 위험에 대한 보험료.

할인율의 크기는 어떻게 결정됩니까?

할인율의 크기(최소 투자 수익 수준)는 다음 요소의 영향을 가장 많이 받습니다.

회사 평판주식 시장 전체와 개인 주주의 관점 모두에서 공개 검토를 위한 재무제표의 개방성과 가용성이 중요합니다.

이 요소는 정량적으로 표현하기 어렵지만 할인율을 형성하는 과정에서 다른 요소와 마찬가지로 고려됩니다.

특정 산업별 위험도. 경제의 다양한 부문에 대한 할인율은 개별적입니다.

산업이 안정적일수록 해당 주식에 대한 할인율이 낮아지고 투자자의 의지가 높아집니다.

회사 주식의 완벽한 역사. 이는 주식 판매의 용이성을 반영합니다.

쉽고 간단할수록 투자자들에게 더 매력적이며 할인율도 낮아집니다.

할인율: 결론

그래서 우리는 "할인율"의 개념과 관련된 주요 개념을 살펴 보았습니다.

• 공식화 할인율 결정,
• 찾아 냈다 할인율은 무엇에 따라 달라지나요?,
• 주요 내용을 검토했습니다 할인율 계산 공식,
• 다루다 할인율 결정 방법,
• 다른 여러 가지 중요한 문제를 고려했습니다.

기사를 읽은 후에는 적절한 공식 적용을 독립적으로 연습하고 기사에서 논의된 것과 유사한 일부(가설적인) 상황에 대한 할인율을 계산하는 것이 유용할 것입니다.

할인율(비교율, 수익률)은 유치된 자본의 비용입니다. 자본 소유자가 투자하고자 하는 기대 수익률. 예금이나 기타 증권에 대한 수익률, 인플레이션 및 기타 유사한 재무 지표는 투자자가 수용할 수 있는 투자 자본 수익률에 대한 결정을 내릴 수 있는 간접적인 데이터일 뿐입니다.

할인율– 미래에 받거나 지불하는 금액의 현재 가치를 계산하는 데 사용되는 이자율입니다.

할인율은 위험-수익 관계뿐만 아니라 부동산에 내재된 다양한 위험 유형을 반영합니다.

자본화율소득의 흐름을 단일 비용으로 줄이기 위해 적용되는 비율입니다. 그러나 우리의 의견으로는 이 정의는 이 지표의 수학적 본질에 대한 이해를 제공합니다. 경제적 관점에서 자본화 비율은 투자자의 수익률을 반영합니다.

이론적으로 부동산의 할인율은 다음 요소를 직간접적으로 고려해야 합니다.

위험이 없고 유동적인 투자에 대한 보상

위험보상

낮은 유동성에 대한 보상

투자 관리에 대한 보상.

명목이자율과 실질이자율의 관계는 Fisher의 공식으로 표현됩니다.

현금흐름과 할인율은 서로 일치해야 하며 같은 방식으로 계산됩니다. 미래현금흐름의 현재가치를 명목기준과 실질기준으로 계산한 결과는 동일합니다.

서양에서는 할인율을 계산하기 위해 다음 방법을 사용합니다.

1) 누적 건설 방법;

2) 대체투자 비교방법

3) 분리 방법;

4) 모니터링 방법.

1. 누적시공방법할인율은 위험의 함수이며 각 특정 자산에 내재된 모든 위험의 합으로 계산된다는 전제에 기초합니다.

할인율 = 위험 없음 비율 + 위험 프리미엄.

위험 프리미엄은 특정 부동산에 내재된 위험 값을 합산하여 계산됩니다.

2. 대체투자 비교방법부동산의 투자 가치를 계산할 때 가장 자주 사용됩니다. 할인율은 다음과 같이 취할 수 있습니다.

투자자가 요구하는 수익률(투자자가 설정)

투자자가 이용할 수 있는 대체 프로젝트 및 금융 상품의 예상 수익성.

3. 분리방법– 할인율은 복리이자로서 부동산 시장에서 유사한 물건과 완료된 거래에 대한 데이터를 기반으로 계산됩니다. 이 방법은 상당히 노동집약적이다. 계산 메커니즘은 미래 소득 가치에 대한 가정을 재구성한 다음 미래 현금 흐름을 초기 투자(구매 가격)와 비교하는 것으로 구성됩니다. 이 경우 계산은 초기 정보의 양과 평가되는 권리의 크기에 따라 달라집니다.

할인율(자본화율과 반대)은 미래 현금 흐름에 대한 구매자의 기대를 식별하지 않고는 계산할 수 없기 때문에 판매 데이터에서 직접 추출할 수 없습니다.

배분법을 사용하여 할인율을 계산하는 가장 좋은 방법은 구매자(투자자)를 인터뷰하여 판매 가격을 결정하는 데 어떤 할인율이 사용되었는지, 미래 현금 흐름에 대한 예측이 어떻게 구축되었는지 알아보는 것입니다. 평가자가 관심 있는 정보를 완전히 수신한 경우 유사한 개체의 내부 수익률(최종 수익률)을 계산할 수 있습니다. 할인율을 결정할 때 결과 값에 따라 안내됩니다.

각 속성은 고유하지만 특정 가정 하에서 미래 기간에 대한 전반적인 예측 정확도와 일치하는 개별 할인율을 얻는 것이 가능합니다. 그러나 그러한 비교 대상의 매매 거래는 기존 용도가 가장 좋고 가장 효과적인 유사한 거래로 선택되어야 한다는 점을 고려해야 합니다.

할당 방법을 사용하여 할인율을 계산하는 일반적인 알고리즘은 다음과 같습니다.

수입 및 지출 흐름을 가장 효율적으로 사용하는 시나리오에 따라 일정 기간 동안 각 아날로그 객체에 대한 모델링

객체에 대한 투자 수익률 계산

분석의 특성을 평가 대상에 적용하기 위해 허용 가능한 통계적 또는 전문가적 방법으로 얻은 결과를 처리합니다.

4. 모니터링 방법정기적인 시장 모니터링을 기반으로 거래 데이터를 기반으로 부동산 투자의 주요 경제 지표를 추적합니다. 이러한 정보는 다양한 시장 부문에 걸쳐 수집되고 정기적으로 게시되어야 합니다. 이러한 데이터는 평가자를 위한 지침 역할을 하며, 획득한 계산 지표를 시장 평균과 질적으로 비교하여 다양한 유형의 가정의 타당성을 확인할 수 있습니다.

위험이 소득 금액에 미치는 영향을 고려할 필요가 있는 경우 개별 부동산 자산을 평가할 때 할인율을 조정해야 합니다. 두 가지 주요 소스(예: 기본 임대료 및 이자 프리미엄)에서 소득이 발생하고 그 중 하나(기본 임대료)가 보장되고 신뢰할 수 있는 것으로 간주되는 경우 하나의 소득 비율이 여기에 적용되고 다른 소스는 할인됩니다. 더 높은 비율로(따라서 규모 비율 허용량은 임차인의 매출 규모에 따라 달라지며 값이 불확실합니다). 이 기술을 사용하면 한 부동산에서 소득을 창출할 때 다양한 위험 수준을 고려할 수 있습니다. 비유하자면, 우리는 수년에 걸쳐 부동산에서 소득을 얻을 위험의 정도를 고려할 수 있습니다.

러시아 감정인은 누적법(공식)을 사용하여 할인율을 계산하는 경우가 가장 많습니다. 이는 현재 부동산 시장 상황에서 누적공법을 적용한 할인율 계산이 가장 간편하기 때문으로 설명된다.