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Lucratividade e risco são dois lados de uma decisão de investimento. Sob a influência da avaliação de risco, são formados requisitos para o nível de rentabilidade do projeto. Em seguida, o nível de rentabilidade exigido (normativo) é comparado com o real (esperado). O risco pode ser levado em consideração (incorporado) na escolha de um fator de desconto.

Os métodos mais comuns para calcular a taxa de desconto são: D eu :

Modelo de precificação de ativos de capital (CAPM).

Modelo de lucro por ação.

Método de construção cumulativo (CCM – Capital Cumulativo).

Método do custo médio ponderado de capital (WACC).

Medidores prontos

1. Método de precificação de ativos de capital (CAPM) baseia-se na análise da evolução da rentabilidade das ações negociadas publicamente em bolsa. Pode ser utilizado por sociedades anônimas abertas que tenham colocado suas ações em bolsa.

k = R f + [E(R eu) – R f ]*β e ,

Onde R f– taxa de retorno livre de risco;

E(R eu) – retorno esperado do mercado, crescimento da carteira de títulos;

β e– coeficiente que caracteriza o risco sistemático das ações para o investidor.

Neste caso, o risco país, o risco industrial, etc. podem ser utilizados como factor de ajustamento.

A utilização deste modelo é mais comum em condições de uma economia de mercado estável, quando existe um número suficientemente grande de dados que caracterizam a rentabilidade da empresa.

O modelo utiliza essencialmente um indicador de risco específico da empresa, que é formalizado através da introdução do indicador . Este indicador foi concebido de tal forma que
, se os ativos da empresa estiverem completamente isentos de risco (um caso tão desejável quanto raro). Índice igual a zero, por exemplo, para títulos do Tesouro dos EUA.. Indicador
, se os ativos desta empresa forem tão arriscados quanto a média de mercado de todas as empresas do país. Se para uma empresa específica tivermos: 0<<1, то это предприятие менее рисковое по сравнению со средним по рынку, если>1, então a empresa apresenta um alto grau de risco.

Mudar COM E de acordo com este modelo, dependendo do risco é ilustrado graficamente através da figura a seguir.

Figura 5. Retorno sobre o patrimônio da empresa

Surge a pergunta: como determinar o indicador para este empreendimento? A única forma razoável é utilizar dados de anos anteriores. Com base em dados comparativos sobre a rentabilidade do empreendimento analisado e a rentabilidade média do mercado, é construída uma relação de regressão linear correspondente, que reflete a correlação entre a rentabilidade do empreendimento e a rentabilidade média do mercado. O coeficiente de regressão desta dependência serve de base para estimar - fator a. Em muitos países, para orientar potenciais investidores, imprimem livros de referência contendo o indicador para a maioria das grandes empresas.

Modelo EPS .

Este modelo de avaliação de ações baseia-se no lucro por ação e não em dividendos. Muitos investidores acreditam que o lucro por ação reflete o retorno real recebido pelos acionistas, quer seja pago como dividendos ou reinvestido para beneficiar os investidores no futuro. Os investidores acompanham de perto o indicador de lucro por ação, que é publicado nos documentos de reporte da empresa, e os gestores das empresas se esforçam para não criar situações que levem à queda deste indicador. Assim, de acordo com este modelo, o custo do capital próprio é determinado pela fórmula

,

Onde EPS- lucro por ação,

R- preço de mercado de uma ação.

Exemplo. O lucro por ação da XGG foi de US$ 5 e o preço médio de mercado por ação foi de US$ 40. De acordo com o modelo de lucro por ação, o custo estimado do capital próprio é

.

Infelizmente, todos os modelos acima são apenas estimativas. A realidade é que nenhum modelo pode prever com precisão o verdadeiro custo do capital próprio e, normalmente, todos os modelos acabam com resultados diferentes.

Método de construção cumulativa (SSM)

baseia-se numa avaliação especializada dos riscos individuais do projeto, cujo ajustamento é feito em relação à taxa de juro sem risco:

Onde R– taxa de juros livre de risco real (excluindo compensação pela inflação);

é– expectativas de inflação;

j = 1…J.– muitos factores de risco tidos em conta neste projecto de investimento;

g– prêmio por um risco individual.

Normalmente, entre os fatores de risco de investimento identificados no âmbito do método da taxa de desconto cumulativa, são avaliados os seguintes:

“figuras-chave” entre gestores empresariais;

diversificação insuficiente dos mercados de produtos;

diversificação insuficiente de fontes de aquisição de recursos;

diversificação insuficiente de produtos;

gama estreita de fontes de financiamento;

instabilidade financeira da empresa, etc.

COM custo médio ponderado de capital (modelo WACC).

O conceito de WACC de “capital” (custo médio ponderado de capital) inclui:

– capital próprio (ações ordinárias, ações levantadas, lucro),

– empréstimos,

- títulos,

- contas a pagar.

O custo médio ponderado de capital é o custo médio do capital próprio e do capital alheio, ponderado pela sua participação na estrutura total de capital.

WACC=WdxCdx(1-H)+WpxCp+WexCe,

onde Wd, Wp, We são, respectivamente, as cotas dos fundos emprestados, as ações preferenciais, o capital social (ações ordinárias e lucros acumulados); Cd, Cp, Ce - o custo das partes correspondentes do capital; N - alíquota do imposto de renda.

Suponhamos que o capital da empresa seja de 800 mil rublos. fundos próprios, cujo custo os proprietários estimam em 20% ao ano e 200 mil rublos. fundos emprestados que foram levantados para financiar um projeto de longo prazo a 14% ao ano.

O montante total do capital é de 1 milhão de rublos, dos quais 80% vêm de fundos próprios e 20% de fundos emprestados. Juros bancários os créditos são aplicados às despesas brutas da empresa, o que leva à diminuição do imposto sobre o rendimento e à diminuição do custo médio ponderado de capital.

Todas as variáveis ​​da fórmula WACC se aplicam à empresa como um todo.

Portanto, esta fórmula só dará uma taxa de comparação para projetos com características semelhantes às da empresa considerada para o projeto.

A fórmula funciona para o projeto “médio”. Não é adequado para projetos que aumentem ou diminuam o peso da dívida da empresa.

A taxa de comparação para projetos cujas características diferem da empresa deve ser ajustada aos riscos de um projeto específico.

Determine o WACC usando os seguintes dados:

5.De acordo com as Recomendações Metodológicas de acordo com a avaliação da eficácia dos projetos de investimento e sua seleção para financiamento, aprovada pelo Comitê Estadual de Construção da Rússia, pelo Ministério da Economia da Federação Russa, pelo Ministério das Finanças, pelo Comitê Estadual da Indústria da Rússia em 21 de junho, 1999 N VK 477, determinamos o fator de desconto:

1 + k eu = (1 +j/100) / (1 +eu/100),

Onde k eu- coeficiente de desconto;

j– taxa de refinanciamento do Banco Central;

eu– previsão da taxa de inflação.

Exemplo Calcule o fator de desconto com base nos seguintes dados: Taxa de refinanciamento do Banco Central – 8,75%; previsão de inflação – 8%; taxa livre de risco – 8%; ajuste pelo risco sistemático – +10%; alíquota de imposto de renda – 20%; patrimônio líquido – 45% com custo 15%; capital emprestado na forma de empréstimo garantido - 15% no valor de 18%; empréstimo de longo prazo – 15% custa 12%; empréstimo de curto prazo – 25% custa 16%;

tabela 1

Cálculo do ajuste ao risco conforme Recomendações Metodológicas

Tabela 2. Cálculo do ajuste de risco

Medidores prontos:

O retorno real do capital da empresa (para uma empresa em funcionamento, farão sentido aqueles projetos de investimento que proporcionem um retorno não inferior ao que a empresa tem no momento);

Rentabilidade da indústria;

Rentabilidade de projetos alternativos;

Taxa de juros sobre empréstimos bancários.

Para um investidor privado, os cálculos baseados em fórmulas não são a única forma de tomar a decisão acertada relativamente à taxa de desconto de um projeto. Quaisquer modelos matemáticos são apenas uma tentativa de se aproximar da realidade. Um investidor pode, com base em uma avaliação pessoal da situação do mercado, determinar qual rentabilidade é suficiente para um projeto e utilizá-la nos cálculos como taxa de desconto. A adequação dos sentimentos individuais de um investidor depende da sua experiência e bom conhecimento do mercado. Os ajustes pelo risco de não recebimento das receitas previstas no projeto são apresentados na tabela. 1.

No entanto, deve-se levar em conta que o método especializado produzirá resultados menos precisos e poderá levar à distorção dos resultados da avaliação do projeto. Portanto, recomenda-se que ao determinar a taxa de desconto pelo método especialista ou pelo método cumulativo, seja necessário analisar a sensibilidade do projeto a alterações na taxa de desconto. Assim, o investidor poderá avaliar com mais precisão os riscos do projeto e a sua eficácia.

Lembre-se de que se você levou em consideração o crescimento inflacionário dos indicadores de insumos, não deverá fazer ajustes para o risco de inflação na taxa de desconto.

A taxa de desconto é um indicador (expresso em percentagem) que reduz todos os fluxos de caixa ao seu valor atual.

Onde a taxa de desconto é usada?

É sabido pela teoria econômica que o dinheiro se deprecia com o tempo (afetado pela inflação). Assim, 100 rublos ganhos hoje serão mais caros do que 100 rublos ganhos em 10 anos. Com eles será possível adquirir muito mais bens ou serviços e, ao colocá-los no banco, após 10 anos receberemos receitas adicionais na forma de pagamentos de juros.

Nesse sentido, uma taxa de desconto é usada para trazer a receita para o período atual. Este indicador é expresso em porcentagem (por exemplo, 10% ou 15%, etc.), e ao recalcular pagamentos futuros para o momento atual, é utilizada a fórmula de cálculo do VPL:

• CF - o valor do fluxo de caixa de um determinado período;
• t - período de tempo;
• i é a taxa de desconto.

Além disso, como podemos ver na fórmula, não importa que tipo de fluxo de caixa um projeto de investimento tenha, todos os seus fluxos de caixa (receitas, despesas, investimentos, créditos, empréstimos, juros sobre empréstimos e financiamentos) são descontados e reduzidos ao hora atual.

Exemplo de uso de uma taxa de desconto

Digamos que abrimos um açougue, escrevemos um plano de negócios e recebemos os seguintes fluxos de caixa (mil rublos):

Como resultado, vemos que, segundo cálculos usuais, ao final do 4º ano do projeto receberemos um fluxo de caixa positivo de 900 mil rublos.

Porém, para recalcular o valor atual do dinheiro, precisamos descontar esses fluxos e então obteremos o valor presente líquido do projeto. Consideremos dois exemplos de cálculos com taxa de desconto de 10% e 15%.

VPL (i = 10%) = - 1.000 + 400 / (1+0,1) + 450 / (1+0,1) 2 + 500 / (1+0,1) 3 + 550 / (1+0,1) 4 = 486,85 mil esfregar. .

VPL (i = 15%) = - 1.000 + 400 / (1+0,15) + 450 / (1+0,15) 2 + 500 / (1+0,15) 3 + 550 / (1+0,15) 4 = 331,31 mil rublos.

Como resultado, obtemos isso

1. O VAL do projecto acaba por ser significativamente inferior ao simples fluxo de caixa acumulado ao longo dos anos;
2. O VPL difere no primeiro e no segundo cálculos, e quanto maior a taxa de desconto, menor o valor presente líquido.

Portanto, surge a questão: como é calculada essa taxa de desconto e por que deveria ser exatamente desse tamanho?

Cálculo da taxa de desconto

Para calcular projetos de investimento, a taxa de desconto mais frequentemente utilizada é calculada usando a fórmula do custo médio ponderado de capital (WACC):

, Onde

• WACC – custo médio ponderado de capital (taxa de desconto);
• E - o valor do capital social (se o cálculo for feito para um projeto específico, considera-se o valor do capital próprio planejado para investimento no projeto)
• D - o valor do capital emprestado (se o cálculo for feito para um projeto, então é considerado o valor dos recursos emprestados que está planejado para ser investido neste projeto)
• V=E+D
• R e - custo do capital próprio (considera o retorno alternativo sem risco que a empresa pode obter investindo seu caixa livre, geralmente é o rendimento dos depósitos)
• R d - custo do capital emprestado (é cobrada a taxa de juros pela qual o banco ou mutuário fornece recursos para investimento no projeto)
• T c - imposto de renda

Como podemos ver, a taxa de desconto de acordo com a fórmula de cálculo do custo médio ponderado de capital dependerá muito das atuais taxas de empréstimos e depósitos em vigor no país.

Um exemplo de cálculo da taxa de desconto usando WACC como exemplo

Tomemos como exemplo a seguinte situação:

A empresa está iniciando um projeto de investimento e para sua implementação está previsto que o banco lhe conceda um empréstimo no valor de 1.000.000 de rublos. a 15% ao ano, e os investimentos de fundos próprios totalizarão 500.000 rublos. Além disso, se a empresa não tivesse começado a implementar este projecto, teria depositado os seus fundos a 9% ao ano. Ao mesmo tempo, o imposto de renda é de 20%.

Substituindo todos os dados do exemplo na fórmula, obtemos o seguinte resultado:

WACC = 1.000.000 / 1.500.000 x 15% + 500.000 / 1.500.000 x 9% x (1 - 20%) = 10% + 3% x 0,8 = 12,4%

Outros exemplos de cálculos de taxas de desconto

Se você estiver interessado em saber como as taxas de desconto foram calculadas para diversos projetos de investimento, você pode visualizar os cálculos para diversos planos de negócios usando o formulário de pesquisa ou clicando no link abaixo.

A taxa de desconto é usada para reduzir o valor futuro ao valor atual. O cálculo da taxa de desconto é feito de forma diferente dependendo do problema.

Cálculo do retorno do investimento

Taxa de desconto usado no cálculo, em outras palavras, para recalcular o valor dos fluxos de receitas e despesas futuras para o valor no momento presente.

Neste caso, uma das opções é aceita como taxa de desconto:

• Rentabilidade de um projeto alternativo.
• Custo do crédito disponível.
• Revisão especializada.
• Rentabilidade desejada do projeto de investimento.
• Método cumulativo baseado na avaliação de riscos do projeto.

Um papel especial no cálculo de um projeto de investimento é desempenhado pelo valor da taxa de desconto na qual o projeto é igual a 0.

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O problema inverso da acumulação (juros)

Nos cálculos financeiros, muitas vezes temos que resolver o problema inverso (problema): usando um valor acumulado conhecido, encontrar o valor inicial. Por exemplo, quanto depositar para receber 500 mil rublos em 5 anos.

Vamos introduzir a seguinte notação:
VP- valor presente, valor moderno, valor original.
F. V.— valor futuro, valor futuro, valor acumulado.
EU= (FV - PV) - dinheiro de juros, dinheiro de juros, juros. Representa o valor da renda.

Estimar a rentabilidade das transações financeiras com base no valor dos juros em dinheiro I raramente é usado, porque depende do valor do PV inicial e do período de extensão. Um indicador mais conveniente é taxa de juro, caracterizando a taxa de aumento.

R= I/PV = (FV-PV)/PV - juros, taxa de juros.

Normalmente, a taxa de juros é conhecida pelos termos da transação financeira (por exemplo, pelos termos de um contrato de depósito ou empréstimo), então, para o valor acumulado, você pode escrever:

Assim, conhecendo a taxa de juros e o valor inicial, determinamos o valor provisionado.

Veja também:

Na resolução de problemas de desconto é necessário resolver o problema inverso: sabendo o valor acumulado, determinar o valor inicial, ou o valor em outro momento anterior. Para fazer isso, por analogia com a taxa de juros, determinamos taxa de desconto(taxa de desconto):

d= I/FV = (FV-PV)/FV - taxa de desconto, taxa de desconto, taxa de desconto.

Conhecendo a taxa de desconto e o valor acumulado, resolvemos o problema de desconto (determinamos o valor inicial):

A taxa de desconto e a taxa de juro estão relacionadas pelos seguintes rácios:

r = d * (FV/PV)
d = r * (PV/FV)

Além disso, porque A taxa de juros é determinada em relação ao valor inicial, e a taxa de desconto - ao valor acumulado, a taxa de juros é superior à taxa de desconto.

É importante para avaliar e justificar determinadas tarefas, bem como para muitas outras tarefas.

O artigo de hoje fornece respostas sucintas às perguntas o que é "taxa de desconto", qual métodos para determinar a taxa de desconto usado em cálculos financeiros e econômicos, como calcular a taxa de desconto e também fornece exemplos de cálculos relevantes.

O que é uma “taxa de desconto”?

Para simplificar, taxa de desconto é investimento mínimo aceitável para um investidor, expresso em termos anuais.

O tamanho da taxa de desconto é influenciado pelo nível, grau, característica do objeto, crescimento dos recursos ao longo do tempo, entre outros, que discutiremos com mais detalhes posteriormente.

O objetivo da taxa de desconto é calcular com a maior precisão possível o retorno esperado (rentabilidade) de um projeto de investimento e obter uma justificativa matemática para a viabilidade de determinadas aplicações financeiras.

Como calcular a taxa de desconto

Na maioria das vezes, um investidor comum se depara com uma taxa de desconto nos casos em que é necessário estimar qual preço pode ser pago por ações (ou outras ações) que tragam ao seu titular um determinado nível de renda (dividendos) aceitável para o investidor.

Para deixar claro do que estamos falando, vejamos um exemplo simples.

Deixe seu amigo ser dono de uma ação no valor de 1.000 rublos, que no final de cada ano “lhe traz” 250 rublos.

Obviamente, o rendimento (em percentagem ao ano) desta ação é de 25%.

Digamos também que você está considerando opções para investir suas próprias economias nessas ações. Ao mesmo tempo, você ficará satisfeito com um rendimento de 20% ao ano.

A que preço você pode comprar uma ação do seu amigo para obter o retorno exigido até o final do ano?

Para responder a essa pergunta, é necessário “descontar” o preço atual das ações a uma taxa de 20%, ou seja, fazer os seguintes cálculos:

250 esfregar. / 20% = 1250 rublos.

Isso significa que, ao comprar uma ação ao preço de US$ 1.250, você pode receber uma receita de dividendos no valor de 250 rublos. (ou seja, 20% ao ano).

Neste exemplo, 20% é exatamente isso taxa de desconto(ou, em outras palavras, o nível mínimo aceitável de lucratividade para você).

Tendo esses cálculos, você pode negociar com um amigo e comprar uma ação a um preço de 1.000 a 1.250 rublos.

A compra de ações nesta faixa de preço renderá um retorno de investimento de 20% (ou mais).

Esta é a subseção mais importante do artigo, que possui uma orientação prática clara. Releia-o algumas vezes para compreender e SENTIR a lógica dos cálculos. A própria essência do conceito de “taxa de desconto” está escondida neles.

Modelo de precificação de ativos de capital (CAPM)

Modelo de precificação de ativos de capital (CAPM) usado para explicar a essência da alternativa risco-retorno aplicada ao investimento.

Baseia-se na premissa de que existe uma relação clara entre a taxa de desconto para um determinado investimento e a medida de risco associada ao investimento.

Usado dentro do modelo fórmula de cálculo da taxa de desconto(em outras palavras, a taxa de retorno sobre o capital próprio) da seguinte forma:

Eu = Eu n + β * (Eu sou - Eu n), Onde

EU– tamanho da taxa de desconto,

Em – taxa de retorno correspondente a investimentos sem risco,

Eu sou – taxa média de retorno para um determinado segmento de mercado,

(Eu sou — Em) – valor numérico do prémio de risco,

β – coeficiente beta, que caracteriza a relação entre as variações nos preços das ações de uma empresa individual e de todo o setor como um todo.

Método multiplicador de mercado

Método multiplicador de mercado utiliza multiplicadores de mercado como taxas de desconto, que são vários indicadores do nível de lucro por ação.

Estamos falando de cálculo do lucro líquido por 1 ação (coeficiente /P), lucro antes de juros e depreciação, lucro antes de juros e impostos e lucro antes de impostos apenas.

Método de cálculo do custo médio ponderado de capital

Já pelo nome do método fica claro que o indicador de custo médio ponderado de capital (WACC) será utilizado como taxa de desconto nos cálculos de investimento.

Este indicador é calculado usando a fórmula:

WACC = [ EU * E + J. * D * (1 – T 0 )] / (E + D) , Onde

EU– taxa de retorno sobre o capital próprio,

E– dimensão do valor de mercado do capital social,

J.– o valor da taxa de retorno do capital emprestado,

D– tamanho do valor de mercado do capital emprestado,

T0– valor absoluto da taxa de imposto sobre o lucro.

A desvantagem do método é a sua incapacidade de levar em conta os riscos inerentes aos diferentes tipos de investimentos.

Método de construção cumulativa

Método de construção cumulativa, talvez o método mais preciso para calcular a taxa de desconto.

A avaliação baseia-se na soma da chamada taxa livre de risco (às vezes chamada de taxa básica) e prêmios para vários tipos de riscos: baixa qualidade, indústria, iliquidez de ações, .

A fórmula matemática para calcular a taxa de desconto usando este método será a seguinte:

EU = EU 0 + EU 1 + EU 2 + EU 3 + EU 4 , Onde

EU– tamanho da taxa de desconto,

EU 0 – o tamanho da taxa livre de risco,

EU 1 , EU 2 , EU 3 , EU 4 – prêmios pelos riscos mencionados acima.

O que determina o tamanho da taxa de desconto?

O tamanho da taxa de desconto (como o nível mínimo de retorno do investimento) é mais influenciado pelos seguintes fatores:

REPUTAÇÃO DA EMPRESA tanto no mercado de ações como um todo como aos olhos dos acionistas privados, a abertura e disponibilidade das demonstrações financeiras para revisão pública.

Este fator é difícil de expressar em termos quantitativos, mas é levado em consideração como nenhum outro no processo de formação da taxa de desconto.

Grau de RISCO específico para um setor específico. As taxas de desconto para diferentes setores da economia são individuais.

Quanto mais estável for a indústria, mais baixas serão as taxas de desconto sobre as ações em causa e mais dispostos estarão os investidores.

História impecável das ações da empresa. Reflete a facilidade de venda de ações.

Quanto mais fácil e simples for fazê-lo, mais atrativos serão para os investidores e menor será a taxa de desconto.

Taxa de desconto: conclusão

Assim, examinamos os principais conceitos associados ao conceito de “taxa de desconto”:

• formulado determinação da taxa de desconto,
• descobriu de que depende a taxa de desconto?,
• revisou os principais fórmulas de cálculo de taxa de desconto,
• tratado métodos para determinar a taxa de desconto,
• considerou uma série de outras questões importantes.

Depois de ler o artigo, será útil praticar de forma independente a aplicação das fórmulas apropriadas e calcular a taxa de desconto para algumas situações (mesmo hipotéticas) semelhantes às discutidas no artigo.

Taxa de desconto(taxa de comparação, taxa de retorno) é o custo do capital atraído, ou seja, a taxa de retorno esperado na qual o proprietário do capital está disposto a investir. O retorno dos depósitos ou outros títulos, a inflação e outros indicadores financeiros semelhantes são apenas dados indiretos com base nos quais pode ser tomada uma decisão sobre o retorno do capital investido aceitável para o investidor.

Taxa de desconto– A taxa de juros usada para calcular o valor presente de uma quantia em dinheiro recebida ou paga no futuro.

A taxa de desconto reflete a relação risco-retorno, bem como os diversos tipos de risco inerentes ao imóvel.

Taxa de capitalizaçãoé a taxa aplicada para reduzir um fluxo de receita a um único valor de custo. No entanto, em nossa opinião, esta definição permite compreender a essência matemática deste indicador. Do ponto de vista económico, o rácio de capitalização reflecte a taxa de retorno do investidor.

Teoricamente, a taxa de desconto de um imóvel deve ter em conta, direta ou indiretamente, os seguintes fatores:

Compensação por investimentos líquidos e sem risco;

Compensação de risco;

Compensação por baixa liquidez;

Remuneração pela gestão de investimentos.

A relação entre as taxas nominais e reais é expressa pelas fórmulas de Fisher.

Os fluxos de caixa e a taxa de desconto devem corresponder entre si e ser calculados da mesma forma. Os resultados do cálculo do valor presente dos fluxos de caixa futuros em termos nominais e reais são os mesmos.

Na prática ocidental, os seguintes métodos são usados ​​para calcular a taxa de desconto:

1) método de construção cumulativo;

2) um método para comparar investimentos alternativos;

3) método de isolamento;

4) método de monitoramento.

1. Método de construção cumulativa baseia-se na premissa de que a taxa de desconto é função do risco e é calculada como a soma de todos os riscos inerentes a cada imóvel específico.

Taxa de desconto = Sem taxa de risco + Prémio de risco.

O prémio de risco é calculado somando os valores de risco inerentes a um determinado imóvel.

2. Método de comparação de investimentos alternativos usado com mais frequência no cálculo do valor de investimento de uma propriedade. A taxa de desconto pode ser tomada da seguinte forma:

Retorno exigido pelo investidor (definido pelo investidor);

Rentabilidade esperada de projetos alternativos e instrumentos financeiros à disposição do investidor.

3. Método de isolamento– a taxa de desconto, como taxa de juros composta, é calculada com base em dados de transações concluídas com objetos semelhantes no mercado imobiliário. Este método é bastante trabalhoso. O mecanismo de cálculo consiste em reconstruir pressupostos sobre o valor dos rendimentos futuros e depois comparar os fluxos de caixa futuros com o investimento inicial (preço de compra). Neste caso, o cálculo variará em função da quantidade de informações iniciais e do tamanho dos direitos avaliados.

A taxa de desconto (ao contrário da taxa de capitalização) não pode ser extraída diretamente dos dados de vendas, uma vez que não pode ser calculada sem identificar as expectativas do comprador em relação aos fluxos de caixa futuros.

A melhor opção para calcular a taxa de desconto pelo método de alocação é entrevistar o comprador (investidor) e saber qual taxa foi utilizada para determinar o preço de venda e como foi construída a previsão dos fluxos de caixa futuros. Se o avaliador tiver recebido integralmente as informações de seu interesse, ele poderá calcular a taxa interna de retorno (retorno final) de um objeto semelhante. Ele se orientará pelo valor resultante na determinação da taxa de desconto.

Embora cada propriedade seja única, sob certas premissas é possível obter taxas de desconto discretas que sejam consistentes com a precisão global da previsão para períodos futuros. No entanto, deve-se levar em conta que as transações de compra e venda de tais objetos comparáveis ​​devem ser selecionadas como similares, cujo uso existente seja o melhor e mais eficaz.

O algoritmo usual para calcular a taxa de desconto usando o método de alocação é o seguinte:

Modelagem para cada objeto analógico ao longo de um determinado período de tempo de acordo com o cenário de melhor e mais eficiente utilização dos fluxos de receitas e despesas;

Cálculo da taxa de retorno do investimento do objeto;

Processar os resultados obtidos por qualquer método estatístico ou pericial aceitável, a fim de trazer as características da análise ao objeto que está sendo avaliado.

4. Método de monitoramento baseia-se na monitorização regular do mercado, acompanhando os principais indicadores económicos do investimento imobiliário com base em dados de transações. Essas informações precisam ser compiladas em diferentes segmentos de mercado e publicadas regularmente. Tais dados servem de guia para o avaliador e permitem uma comparação qualitativa dos indicadores calculados obtidos com a média do mercado, verificando a validade de diversos tipos de premissas.

Caso seja necessário levar em consideração o impacto do risco no valor dos rendimentos, deverão ser feitos ajustes na taxa de desconto na avaliação de objetos imobiliários individuais. Se a renda for gerada a partir de duas fontes principais (por exemplo, de aluguel básico e prêmios de juros), uma das quais (aluguel básico) pode ser considerada garantida e confiável, então uma taxa de renda é aplicada a ela e a outra fonte é descontada a uma taxa mais elevada (ou seja, a percentagem de subsídios depende do volume de volume de negócios do inquilino e é um valor incerto). Esta técnica permite levar em consideração diferentes graus de risco na geração de renda de um imóvel. Por analogia, pode-se levar em conta os diferentes graus de risco de obtenção de rendimentos de um imóvel ao longo dos anos.

Os avaliadores russos geralmente calculam a taxa de desconto usando o método cumulativo (fórmula). Isto é explicado pela maior simplicidade de cálculo da taxa de desconto pelo método de construção cumulativa nas atuais condições do mercado imobiliário.